El Centro de Política de Suelo y Valoraciones de la UPC presenta cinco tesis sobre la política actual de vivienda en España
Un estudio del Centro de Política del Suelo y Valoraciones (CPSV) de la UPC plantea cinco tesis sobre la política actual de vivienda en España. El trabajo, que analiza el diagnóstico del mercado y la evolución del parque residencial, cuestiona si realmente el déficit de vivienda es la causa principal de encarecimiento de los precios inmobiliarios, si el libre mercado asegura el acceso equitativo y si es necesario intervenir para garantizar el derecho a la vivienda.
25/11/2025
El acceso a la vivienda se hace cada vez más difícil y está en el debate público. Los precios de venta de la vivienda ya superan los máximos del 2007 en un 13,8% y los del alquiler son un 40% más altos que los picos del 2007. El estudio ‘Cinco tesis acerca de la política de vivienda en España’, elaborado por los profesores Blanca Arellano-Ramos y Josep Roca-Cladera, de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Barcelona (ETSAB) e investigadores del Centro de Política del Suelo y Valoraciones (CPSV), analiza los informes publicados en los últimos meses sobre el encarecimiento de los precios de la vivienda en España y las herramientas disponibles para operadores públicos para garantizar el derecho a la vivienda, establecido en el artículo 47 de la Constitución española.
¿Hay un déficit de vivienda?
La primera tesis que argumentan los autores del estudio es que no se puede concluir que haya actualmente un grave déficit de producción de vivienda en España –tal y como argumentan informes recientes del Banco de España– si no se considera simultáneamente el exceso acumulado de viviendas en el periodo 2011-2021 respecto al número de hogares, así como el estoc de viviendas vacantes.
En el periodo inter censal 2011-2021, el parque de viviendas superó en 959.554 unidades el crecimiento del número de hogares. En 2021 existía un exceso acumulado de 8.084.485 viviendas (un 30% del parque de vivienda) respecto a los hogares, un "colchón" más que suficiente para absorber déficits coyunturales de vivienda, como el producido en el periodo 2021-2024, aunque una porción significativa de este exceso corresponda a segundas residencias (2.514.511 viviendas de uso esporádico).
Además, en este exceso de viviendas, una proporción muy relevante es debida a la existencia de un número excesivo de viviendas vacías. Según el Instituto Nacional de Estadística, INE (censo del 2021), había en España 3.837.328 viviendas vacías. Un 14,4% del parque inmobiliario, muy por encima del 5% que la mayor parte de los estudios especializados consideran deseable. El estudio del CPSV, además, recuerda que España ha invertido en vivienda un 6% del PIB, un porcentaje superior a la media europea.
Por tanto, según remarcan los autores del estudio, no se puede argumentar que falte vivienda nueva si no se considera de forma simultánea el superávit de viviendas acumulado históricamente.
Construir más no reduce los precios
La segunda tesis del estudio sostiene que construir más viviendas no comporta necesariamente, en el mercado residencial, una reducción de precios, sino al contrario. Tampoco comporta una mayor equidad desde el punto de visto de la apropiación social del espacio. Según los autores del estudio, la solución no es construir más viviendas nuevas a fin de que las leyes del mercado vayan equilibrando los precios. Esto, además de comportar graves efectos ambientales, lo que favorece es la burbuja inmobiliaria como la que se produjo alrededor del año 2000.
Lo que sí es necesario, como defiende el estudio, es alcanzar la vivienda asequible para el conjunto de la ciudadanía como objetivo estructural de la política de la vivienda.
Un desarrollo más sostenible
La tercera tesis del estudio apunta que no es la falta de suelo la que determina el encarecimiento actual de los precios residenciales. La construcción masiva de vivienda residencial de finales de la década de 1990 y principios del 2000, resultado de la producción también masiva de suelo, no sirvió para favorecer la reducción de los precios residenciales, sino, al contrario, los encareció. La investigación también apunta que el encarecimiento de los precios ha sido un proceso general en toda Europa.
Sin embargo, España es el país de Europa que tuvo un consumo de suelo más elevado entre el 2000 y el 2012 (2.447 km2, un 21,8% del total del land take o territorio urbanizado para infraestructuras de la Unión Europea), casi tanto como Francia y Alemania juntas. Y más que Polonia, Italia y el Reino Unido juntas.
El encarecimiento de los precios producido en el periodo expansivo 1996-2008 no fue resultado, por tanto, de una escasez de suelo. Según los datos del estudio, España se urbanizó más que nunca y el resultado no representó una reducción en los precios, al contrario. La liberación del mercado residencial no representa una política eficiente para moderar los precios, afirman los autores del trabajo, y, por tanto, "es necesario habilitar estrategias diferentes para abordar el incremento de los precios de la vivienda", manifiestan. "Hace falta un modelo de desarrollo urbano más sostenible, y en que la rehabilitación climática y energética se incardine en una ciudad cada vez más inclusiva e igualitaria".
Más vivienda social
La cuarta tesis hace referencia a la conveniencia de construir más viviendas sociales para detener la falta de accesibilidad económica a la vivienda. El déficit de este tipo de construcción –que en España no llega al 10% del total de transmisiones de propiedad de vivienda y cayó hasta el 7,8% en los primeros trimestres de 2024– es uno de los estigmas de la política de vivienda en España, según afirman los autores del estudio.
A pesar de los esfuerzos normativos de las últimas décadas, especialmente en el campo de la legislación urbanística y de suelo, la construcción de vivienda protegida, sea de compra o alquiler, se ha mantenido en unos niveles insuficientes, consideran los autores. Tan solo un 17% de la vivienda terminada en el período 2007-2023 ha sido de protección. Solamente superó esta proporción de 2009 a 2016, para ir decreciendo progresivamente desde ese año, hasta alcanzar un mínimo del 7,39% en 2024.
Alcanzar una vivienda asequible para el conjunto de la ciudadanía debe ser el objetivo estructural central de la política de vivienda en España. "Los beneficios directos son diversos, al facilitar el acceso al mercado de vivienda de los sectores más desfavorecidos. De forma correlativa, facilita la emancipación de los jóvenes y ayuda a colectivos especialmente vulnerables a satisfacer sus necesidades de vivienda", afirman los profesores Blanca Arellano y Josep Roca.
El equipo del CPSV ha analizado la variación de los precios residenciales producidos en España entre 2004 y 2023, concluyendo que la reserva de suelo por vivienda protegida no ha contribuido a encarecer los precios residenciales, sino que incide moderando los precios residenciales de la vivienda libre. "Es urgente dar un paso adelante en cuanto al impulso de la construcción de viviendas protegidas en suelo urbano", alertan los autores.
Impulso al alquiler
La quinta tesis hace referencia a otra pieza clave de la política de vivienda que debe regir la actuación de los poderes públicos: el impulso del alquiler de vivienda.
En este sentido, el documento aborda la controvertida declaración de zonas tensionadas y limitación de precios del alquiler (política de contención de rentas) introducida por la Ley de Vivienda de 2023. Y sostiene la conveniencia de regular el precio del alquiler en estas zonas.
Las zonas tensionadas pueden ser declaradas por las comunidades autónomas a efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso al mercado.
Ante las advertencias del sector inmobiliario y del propio Banco de España sobre una posible reducción de la oferta o el aumento de los precios más bajos a consecuencia de la regulación, el informe del CPSV de la UPC indica que no existe evidencia empírica de que la regulación haya reducido la oferta en los territorios donde se ha aplicado, como Cataluña (donde hay dos zonas de mercado residencial tensado con la correspondiente asunción de topes al alquiler de vivienda: una afecta a 140 municipios y la otra abarca 131 municipios).
El estudio sostiene que los principales factores que pensionan el mercado son otros: el crecimiento del alquiler de temporada, la expansión de los alojamientos turísticos y la baja movilización de las viviendas vacías. En este sentido, los autores destacan las políticas del Ayuntamiento de Barcelona de intervención de alquileres como un ejemplo de regulación avanzada. "Esto, unido al incremento de las reservas de suelo (suelo urbano no consolidado) y de techo (suelo urbano consolidado) para vivienda protegida de alquiler, puede representar un instrumento valioso en el camino a impulsar la vivienda asequible en España", explican los profesores Blanca Arellano y Josep Roca.
El trabajo de investigación 'Cinco tesis sobre la política de vivienda en España' se ha publicado en el monográfico 'Arquitectura y vivienda: nuevas formas de habitar' de la revista científica Ciudad y Territorio. Estudios Territoriales (CyTET), editada por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU). Este monográfico se presentará en un acto el 26 de noviembre en Madrid.
