El Centre de Política de Sòl i Valoracions de la UPC presenta cinc tesis sobre la política actual d'habitatge a Espanya
Un estudi del Centre de Política de Sòl i Valoracions (CPSV) de la UPC planteja cinc tesis sobre la política actual d'habitatge a Espanya. El treball, que analitza el diagnòstic del mercat i l’evolució del parc residencial, qüestiona si realment el dèficit d’habitatge és la causa principal de l’encariment dels preus immobiliaris, si el lliure mercat assegura l’accés equitable i si cal intervenir per garantir el dret a l’habitatge.
25/11/2025
L’accés a l’habitatge es fa cada cop més difícil i està en el debat públic. Els preus de venda d’habitatges ja superen els màxims del 2007 en un 13,8% i els de lloguer són un 40% més alts que els pics del 2007. L’estudi ‘Cinco tesis acerca de la política de vivienda en España’, elaborat pels professors Blanca Arellano-Ramos i Josep Roca-Cladera, de l’Escola Tècnica Superior d’Arquitectura de Barcelona (ETSAB) i investigadors del Centre de Política de Sòl i Valoracions (CPSV) de la UPC, analitza els informes publicats en els darrers mesos sobre l’encariment dels preus de l’habitatge a Espanya i les eines disponibles pels operadors públics per garantir el dret a l’habitatge, establert en l’article 47 de la Constitució espanyola.
Hi ha dèficit d’habitatge?
La primera tesi que argumenten els autors de l’estudi és que no es pot concloure que hi hagi actualment un greu dèficit de producció d'habitatge a Espanya −tal com argumenten informes recents del Banc d’Espanya− si no es considera simultàniament l'excés acumulat d'habitatges en el període 2011-2021 respecte al nombre de llars, així com l'estoc d'habitatges vacants.
En el període intercensal 2011-2021, el parc d'habitatges va superar en 959.554 unitats el creixement del nombre de llars. El 2021 existia un excés acumulat de 8.084.485 habitatges (un 30% del parc d'habitatge), respecte a les llars, un “matalàs” més que suficient per absorbir dèficits conjunturals d'habitatge, com el produït en el període 2021-2024, encara que una porció significativa d'aquest excés correspongui a segones residències (2.514.511 habitatges d’ús esporàdic).
A més, en aquest excés d'habitatges, una proporció molt rellevant és deguda a l'existència d'un nombre excessiu d'habitatges buits. Segons l'Institut Nacional d’Estadística, INE (cens del 2021), hi havia a Espanya 3.837.328 habitatges buits. Un 14,4% del parc immobiliari, molt per sobre del 5% que la major part dels estudis especialitzats considera desitjable. L’estudi del CPSV, a més, recorda que Espanya ha invertit en habitatge un 6% del PIB, un percentatge superior a la mitjana europea.
Per tant, segons remarquen els autors de l’estudi, no es pot argumentar que manca habitatge nou si no es considera de forma simultània el superàvit d’habitatges acumulat històricament.
Construir més no redueix els preus
La segona tesi de l’estudi sosté que construir més habitatges no comporta necessàriament, al mercat residencial, una reducció de preus, sinó al contrari. Tampoc comporta més equitat des del punt de vista de l’apropiació social de l’espai. Segons els autors de l’estudi, la solució no és construir més habitatges nous a fi que les lleis del mercat vagin equilibrant els preus. Això, a més de comportar greus efectes ambientals, el que afavoreix és la bombolla immobiliària com la que es va produir al voltant de l’any 2000.
El que sí que és necessari, com defensa l’estudi, és assolir habitatge assequible per al conjunt de la ciutadania com a objectiu estructural de la política d’habitatge.
Un desenvolupament urbà més sostenible
La tercera tesi de l’estudi apunta que no és la manca de sòl la que determina l'encariment actual dels preus residencials. La construcció massiva d’habitatge residencial de finals de la dècada de 1990 i principis del 2000, resultat de la producció també massiva de sòl, no va servir per afavorir la reducció dels preus residencials, sinó al contrari, els ha encarit. La investigació també apunta que l’encariment dels preus ha estat un procés general a tota Europa.
Amb tot, Espanya és el país d’Europa que va tenir un consum de sòl més elevat entre 2000 i 2012 (2.447 km², un 21,8% del total del land take o territori urbanitzat per infraestructures de la Unió Europea), gairebé tant com França i Alemanya juntes. I més que Polònia, Itàlia i el Regne Unit juntes.
L’encariment dels preus produït en el període expansiu 1996-2008 no va ser resultat, per tant, de l’escassetat de sòl. Segons les dades de l’estudi, Espanya es va urbanitzar més que mai i el resultat no va representar una reducció en els preus, al contrari. La liberalització del mercat residencial no representa una política eficient per moderar els preus, afirmen els autors del treball, i, per tant, “és necessari habilitar estratègies diferents per abordar l’increment dels preus de l’habitatge”, manifesten. “Cal un model de desenvolupament urbà més sostenible, i en què la rehabilitació climàtica i energètica s’incardini en una ciutat cada cop més inclusiva i igualitària”.
Més habitatge social
La quarta tesi fa referència a la conveniència de construir més habitatges socials per tal d'aturar la manca d'accessibilitat econòmica a l'habitatge. El dèficit d’aquest tipus de construcció −que a Espanya no arriba al 10% del total de transmissions de propietat d’habitatge i va caure fins al 7,8% en els primers trimestres del 2024− és un dels estigmes de la política d’habitatge a Espanya, segons afirmen els autors de l’estudi.
Malgrat els esforços normatius de les darreres dècades, especialment en el camp de la legislació urbanística i de sòl, la construcció d’habitatge protegit, sigui de compra o de lloguer, s’ha mantingut en uns nivells insuficients, consideren els autors. Tan sols un 17% de l’habitatge acabat en el període 2007-2023 ha estat de protecció. Només va superar aquesta proporció de 2009 a 2016, per anar decreixent progressivament des d’aquell any, fins a arribar a un mínim del 7,39% el 2024.
Assolir un habitatge assequible per al conjunt de la ciutadania ha de ser l’objectiu estructural central de la política d’habitatge a Espanya. “Els beneficis directes són diversos, en facilitar l’accés al mercat d’habitatge dels sectors més desafavorits. De forma correlativa, facilita l’emancipació dels joves i ajuda a col·lectius especialment vulnerables a satisfer les seves necessitats d'habitatge”, afirmen els professors Blanca Arellano i Josep Roca.
L’equip del CPSV ha analitzat la variació dels preus residencials produïts a Espanya entre 2004 i 2023, i ha conclòs que la reserva de sòl per habitatge protegit no ha contribuït a encarir els preus residencials, sinó que incideix moderant els preus residencials de l’habitatge lliure. “És urgent fer un pas endavant pel que fa a l'impuls de la construcció d'habitatges protegits en sòl urbà”, alerten els autors.
Impuls del lloguer
La cinquena tesi fa referència a una altra peça clau de la política d’habitatge que ha de regir l’actuació dels poders públics: l’impuls del lloguer d’habitatge.
En aquest sentit, el document aborda la controvertida declaració de zones tensionades i limitació de preus del lloguer (política de contenció de rendes) introduïda per la Llei d’Habitatge de 2023. I sosté la conveniència de regular el preu del lloguer en aquestes zones.
Les zones tensionades poden ser declarades per les comunitats autònomes a l'efecte d’orientar les actuacions públiques en matèria d’habitatge en aquells àmbits territorials en què existeixi un especial risc d’oferta insuficient d’habitatge per a la població, en condicions que la facin assequible per al seu accés al mercat.
Davant les advertències del sector immobiliari i del mateix Banc d’Espanya sobre una possible reducció de l’oferta o l’augment dels preus més baixos a conseqüència de la regulació, l’informe del CPSV de la UPC indica que no hi ha evidència empírica que la regulació hagi reduït l’oferta en els territoris on s’ha aplicat, com Catalunya (on hi ha dues zones de mercat residencial tensat amb la corresponent assumpció de topalls al lloguer d’habitatge: una afecta 140 municipis i l’altra abasta 131 municipis).
L’estudi sosté que els principals factors que tensionen el mercat són altres: el creixement del lloguer de temporada, l’expansió dels allotjaments turístics i la baixa mobilització dels habitatges buits. En aquest sentit, els autors destaquen les polítiques de l’Ajuntament de Barcelona d’intervenció dels lloguers com un exemple de regulació avançada. “Això, unit a l’increment de les reserves de sòl (sòl urbà no consolidat) i de sostre (sòl urbà consolidat) per a habitatge protegit de lloguer, pot representar un instrument valuós en el camí d’impulsar l’habitatge assequible a Espanya”, expliquen els professor Blanca Arellano i Josep Roca.
El treball de recerca ‘Cinco tesis acerca de la política de vivienda en España’ s’ha publicat en el monogràfic ‘Arquitectura y vivienda: nuevas formes de habitar’ de la revista científica Ciudad y Territorio. Estudios Territoriales (CyTET), editada pel Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU). Aquest monogràfic es presentarà en un acte el 26 de novembre a Madrid.
